熱海自然郷の会・自然郷管理組合

 このページは静岡県熱海市のほぼ中央にある熱海自然郷の紹介とこの別荘地に関心のある方のために制作しました。ココは別荘地ですが都心に近く、住心地も良いため大勢の方が定住されています。

 自然郷の管理会社(2021年現在エンゼルフォレスト、過去はコマツゼネラルサービス)は高額な管理費を徴収しながらずさんな管理で、当初有った各種施設の廃止、道路、その他不可欠なインフラ維持整備を怠ってきました。そのため交渉団体として「自然郷の会」が発足し、新管理組織「自然郷管理組合」を発足させ管理会社の適切な管理を要望し別荘・土地所収者の便宜を図っております。​

 すでに自然郷にお住まいの方、別荘をお持ちの方は更にこの地を発展させ楽しい別荘地にするためにご一緒に活動しましょう。またこの別荘地にご関心のある方もこのホームページをご活用いただきたく存じます。

運営団体: 自然郷の会 自然郷管理組合

 

 自然郷には別荘地が2050区画ありますが、管理会社は個人情報理由に名簿を開示しないため、私たちは近所の方しか知ることができません。

 止むを得ずアルバイトを雇い800件に会報を配布しますが、お陰さまで徐々に理解が深まり組合員数も増えてきました。

 私たちの活動目的は、あくまで自然郷を良くすることであり、政治、宗教活動とは無縁ですが重要課題については行政、市会議員、専門家と話し合う必要があります。成果を得るためには大勢の力が必要ですのでぜひとも自然郷の会・自然郷管理組合にご参加いただきたくお願いいたします。

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自然郷管理組合
理事長 首藤 信次郎
​(玄岳台)
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自然郷管理組合加入のメリット
 
​ご挨拶
・会費は浪費することなく適正価格となっています。
・組合費の明朗化(予算・決算・活動はガラス張りです)
  自分たちで予算を立て実行します。
  エンゼルフォレストの決算報告は単なる作文でしかなく内容は闇の中です。
・防犯パトロール
・民泊開設指導
・不動産売買アドバイス
・イベント紹介・仲介
・エンゼルフォレストからの脱会は当組合で代行します。
今年度取り組み・重要課題のお知らせ
 

1 コミュニティバスの導入

交通の利便性確保は特に重要です。コミュニティーバス制度は過疎地、高齢者対策として国土交通省が推奨する国の制度です。県の担当者と意見交換をしましたが、申請すれば自然郷が認可されることは間違いありません。ところが管理会社KGSは制度の勉強もせず東海バスに丸投げし、一切協力しようとしませんでした。100円程度で乗れ、利便性が高いこの制度を皆さんの協力を得て実現したいのです。

熱海市には約10,000戸の別荘があり、毎年約5億円以上の別荘税を徴収していますが、目に見えるメリットがありません。税金の二重取りだと反対する意見も多いのです。熱海市と協議し別荘税を自然郷活性化のために還元させるよう働きかけます。

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2 別荘税は本来の目的のために

3 土砂災害特別警戒区域指定の対処

日本は国土全体の7割が山間地のため傾斜地は珍しくありませんが、自然郷の8割が『土砂災害特別警戒地域』に指定されることになりました。放置すれば地価は下がる一方です。第一にすべき対策は、造成で莫大な利益を得たコマツがコマツの費用で危険箇所の全てに防護工事をすることです。この点はコマツ本社に強く申し入れをしています。我々住民は『緊急連絡網、物資調達、救援体制の充実』を図ります。

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4 防犯防災パトロールの強化

熱海警察、消防署に自然郷郷内パトロールの強化を申し入れました。その結果、以前よりは巡回数が増えています。また、何か御用がありましたら『組合のサービスセンター』までご連絡ください。

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5. 債権の時効に関する啓蒙と『法律相談』

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別荘不動産購入時、強制的に締結させられた管理契約なるもの、私たちオーナーに何の権限もない片務契約です。集められた公益費(=管理費)は管理会社が好き勝手に使うことが出来るため各地でトラブルが発生しています。別荘オーナーのみなさんはマンションの管理組合と同様の権限を持つことが必要なのです。

 

長い年月交渉してやっと平成2年度に、集会場にやっとレストランが開設されましたが、

売店や温泉スパ、プール、イベント開催など、本来1年で出来

ることをやらず延々と時間を要と浪費しています。

 

当組合は、別荘地内における『生活の利便性を高める』が急務だと考え、とくに『売店の設置』を急がせます。

6.   施設充実と管理サービスの向上

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↑お買い物はビール一本でも遠いスーパーへ

←自然郷の会の要望でやっと出来た集会所

合同定時総会記録
​2020年度活動方針発表/承認済み
 

自然郷を最高の別荘地にするために以下の目標を設定し活動します。

一、 レストランに加え売店、カフェ、イベント会場、ゴルフ練習場、プ-ル、コインランドリ-等の諸施設を完備する。

二、 高齢者が快適に暮らせるよう、語らいと憩いの場を設け管理事務所職員、ヘルパ-による巡回、見守りを行う。

三、 芸術、文化活動を支援し、文化人が集まり易い魅力的な場所にする。

四、 サ-ビスセンタ-の機能を充実させ会員の諸要望事項に対応する。

 

五、 交通の利便性を高めるため安価で快適なコミュニテ-バスの導入を図る。

 

六、 民泊制度を軌道に乗せ自然郷の活性化を図り国際交流の一助とする。 

 

七、 全国で唯一、別荘税を徴収する熱海市に対し、徴収するだけでなく、目に見える還元策を実行するよう申し入れる。

 

八、 エンゼル社の管理規約、契約条項には問題点が多い。管理会社の義務とオ-ナ-の権利を明確にする様に改訂する。

 

九、 熱海市、警察、消防と連携し防災、防犯、パトロ-ルの強化を図る。 

 

十、 マンション管理組合と同様にオ-ナ-全員が加入する管理組合の設立を目指し、管理組合が業者を選定し、会計収支も総てガラス張りにする。

この観点に立ちエンゼル社の主株主であるコマツ本社と交渉する。

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定時総会議案書
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議事次第内容

議案

​一、 2019年度活動報告・・・ 自然郷の会 会長 佐久間とき子

               自然郷管理組合 理事長 首藤信次郎

​二、 2019年度会計報告・・・ 会計長 中台省三

​三、 監査報告 …・・・・・ 監査役 宮下順子

質疑応答

​四、  採決

​来賓挨拶 旬報法律事務所  鴨田哲郎弁護士     

五、 2020年度役員選出

六、 2020年度活動方針案  ・・・・首藤信次郎

七、 2020年度予算案  ・・・・・・中台省三

八、 サ-ビスセンタ-拡充 案・・・山尾真史

九、 管理組合規約について ・・・ 渡辺 彪

質疑応答

採決

出席者による全体討議

​閉会挨拶

 
レストラン・カフェ(フォレストカフェ)
​開設・運営について

自然郷の会と管理組合が共同でエンゼルに働きかけ、4月27日、集会所にレストラン《フォレスト Cafe》をオープンさせることが出来ました。内装も食事も良く出来ていると思います。しかし改善すべき点も多々あります。営業日が土日、祝日のみ、営業時間が午前11時から午後3時までではあまりにも短すぎます。一流のカフェにするにはロビーとの境をなくして広くし、ピアノや音響設備、芸術家の展示スペースなどを確保すべきでしょう。ないよりはマシ、と言う考えだけでは魅力ある憩いの場所にはなりません。

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活動報告熱海市との交渉《議事録》
平成2年(1990年)2月3日午後3時〜5時 市役所4F会議室
出席者: 熱海市   経営企画部次長 小林 太   企画財政課長 梅原修一郎
     組   合   首藤 渡辺 中台 佐久間 宮下 三堀 各理事
議題: 1月17日付熱海市長宛提出、6項目の申し出事項

 

《熱海市回答内容: 組合の申し出事項に対し本日詳細を聴取し 後日正式に文書回答したい。》

《別荘税徴収の目的(口頭質問/回答要約)》

1. 熱海市の人口50,000だったのが現在は3万6000まで減少している。
  一方、別荘は1万棟あり、ゴミの収集、道路整備消防防災に経費がっかり財政を圧迫している。
2. 財政不足対策として住民登録していない方を対象に昭和51年より別荘等所有税を導入している。
3. 昨年度別荘税収入は5億3千万円であったが、熱海市全体に使う費用として全額を一般会計に繰り入れている。
4. 別荘税は法定外普通税として総務大臣の同意を得、条例で制定した。全国で唯一、熱海市だけの税金である。
5. 別荘税の使途についてはついてはきちんと説明できる。
6. 管理会社の運営にいろいろ問題があるようだが熱海市どう関与できるか、今後の検討課題としたい。

《組合側主張》

1. 人口減少は例の熱海市の現状に魅力がないことにも通じている。組合関係者だけでもここ数年で40世帯以上が売却転出した。軽井沢などと比較し、熱海市は別荘地に対する環境改善、利便性向上の努力が不足している。
2. 管理会社に管理費を払い、加えて別荘税まで払うのは同一物件に対し二重徴収されているとの不満が強い。
3. 別荘税の徴収は全国で熱海市だけで法的正当性には疑問がある。熱海市は別荘税を徴収する以上は管理会社を規制する条例も制定し《やらずぼったくりの悪徳業者》は排除すべきである。
4. 現、管理会社エンゼル社は、オーナーとの定期協議、公益費の会計監査、売店設置、プール、ゴルフ練習所、コミュニティバスの運行、レジオネラ菌調査報告書の提出等、肝心な事は何も実行せず、管理費だけは強制徴収をしている。
5. 特に公益日(=管理費)7000万円の収支に疑問点が多く、オーナー、住民による会計監査を認めるよう熱海市がエンゼル社を行政指導すべきである。

6. 熱海市は別荘税を徴収するだけでなく、目に見える還元策としてコミュニティバスの導入、文化施設充実、イベント開催、防災対策の強化等を実施すべきである。

 

その他いろいろ話し合いが行われましたが詳細は全体会議時に報告します。自然郷を良くする事を目的に忌憚のない意見交換をすることが出来、極めて有意義な会合でした。今後も熱海市との協議を継続したいと思います。 以上。                          

 
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自然郷通信

積雪(自然郷 初 近年暖冬の様ですが、初雪が降り銀世界に包まれました                     

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2020年一月十八日玄岳台雪景色
 
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2021年度役員一覧                     

 
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自然郷の会会費・自然郷管理組合の振込先

自然郷の会

(年会費): 3000円

 

郵貯銀行→郵貯銀行

記号 12300

口座番号 42069801

名義 シゼンキョウノカイ

 

他の銀行から→郵貯銀行

店名 二三八

店番 238

口座番号 4206980

管理組合 (組合費)

土地、建物所有の方: 3万円

土地のみの方: 1万5千円

法人会員: 6万円

 

郵貯銀行→郵貯銀行

記号 12370

口座番号 55973191

名義 シゼンキョウカンリクミアイ

 

他の銀行から→郵貯銀行

店名 二三八

店番 238

口座番号 5597319

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会計長 中台省三

☎︎090-3133-6808

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寄付のお願い 

 
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役員は皆さんから頂いた組合費を出来る限り有効利用するため原則無報酬で膨大な時間を消費しています。活動を支援したいという方ぜひぜひご協力をお願いいたします。

イベント 楽しいイベントを開催します

イベント情報募集・応募します。こんなイベントしたい、イベントの紹介などお願いします。

 
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パトロール 会員宅を定期的にパトロール

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自然郷が抱える諸問題

不動産価格の低下、交通インフラ整備(コミュニティーバスはオーナーがまとまれば実現します)、しっかりしたサ-ビスセンタ-設置、民泊稼働推進、新型コロナ感染症対策、売店設置、レストランなどのインフラ整備、災害対策等。オーナーがまとまることが第一の関門です。ぜひ当会当組合にご参加ください。

管理会社エンゼルフォレストの管理規約規約改定についての当組合見解

 

自然郷内居住者及び別荘所有者の皆様へ
   自然郷管理人組合 理事長 首藤信次郎
   自然郷の会 会長 佐久間とき子

今般、株式会社エンゼルは、皆さま方に緊急性がないにも関わらず、また説明会も開かず、一方的に管理規約改定とその同意書を送付してきました。私達組合と自然郷の会は、皆様方に新たな管理規約を熟読し、同意書の送付を止めることをお薦め致します。
その理由は数々ありますが、主たるものは次の5点です。

①この規約(1条の3にある)は、定型約款に該当しません。定型約款は、今年より民法改正の際に新たに加えられた規定で、当事者の一方を不特定者とするもので、自然郷のような別荘地居住者の特定者を当事者にすることは出来ません。

②①の理由により(21条にある)解約禁止事項は、前提を欠き無効です。一度契約したら、どんなことがあっても解約出来ない契約なんて、常識で考えられますか。

③管理会社サービスの内容(3条)
「公共施設の保守管理」等何らかの具体性がなく極めて抽象的で、何もしなくてもよいと同然で無責任です。本来例えば防犯の巡回業務といえば、安全パトロールを車輛何台で、自然郷を巡回、異常があれば適当な方法で連絡、記録するなどは普通は細則で定められていなければなりません。

④諸料金の改訂(9条)
(株)エンゼルが勝手に料金不相当と認定したならば、皆様への説明も事前通知もせず改定することができます。こんな一方的な契約を我々は見たことがありません。

⑤規約を変更する必要性、相当性、合理性についての説明がなく、エンゼルの義務内容に変更がないのに皆様方の義務内容が加重されており一方的に不利益のみを受けます。

では皆様方はどうしたら良いでしょう

(a)まず同意書に同意せず、不承知の意志表示を送付することです。
(b)我々の自然郷管理組合に入会することです。
配布書類に印を押して送付してくたださい。自然郷管理組合に入会すると組合から(株)エンゼルに内容証明付の契約解除通知がなされ、以後(株)エンゼルの管理規約にしばられることはなくなります。以後毎年の管理費は当組合に納入することになります。(一軒あたり標準年間3万円)

最後に自然郷管理組合について説明します。
組合は平成28年に設立され年1回の総会、年12回の役員会、随時の安全パトロール等自主管理を目的とした活動をしております。組合員は全員(株)エンゼルとの契約を解除し、(株)エンゼルと別に自然郷内の正しい管理を目指しております。組合の形態は都市型マンション管理組合とほぼ同じです。居住者、別荘所有者が組合員となり、組合が総会で理事長等役員を選出し、役員自身が業務執行したり、業者に業務執行させ監督しています。すなわち皆様が管理の主体者であり、管理会社はいつでも、主体者である皆様により変更ができます。詳しい事は、ホームページまたは次の電話によりご相談を承ります。

以上



                                                首藤信二郎     090-5213-0788 (組合長)
                                               中台省三        090-3139-6808 (会計長)
                                               佐久間とき子  090-6519-6812 (自然郷の会会長)

                                             

エンゼル社から公益費未払い分と称する督促状が届いています。100万円、170万円と言う高額を請求されている方もいます。未払いには様々な事情があったはずです。

私ども管理組合は、KGS社に抗議し、6年前にKGS社と管理契約を解消した上で『自然郷管理組合』を設立しました。組合員は『組合に公益相当額』を支払っていますので、いわゆる未払い者ではありません。しかしながらどこにも所属せず解約もせず、未払いを続けている方は請求対象となる可能性があります。その場合でも商事債権の時効は5年ですから、請求額のすべてを支払う必要はありません。お困りの方は『組合の顧問弁護士』にご相談ください。