熱海自然郷 自然郷管理組合
別荘・土地所有者の権利を守り、
自然郷をより良くするために活動する管理組合です。
透明性ある運営で、皆様と歩みます。
自然郷管理組合について
高額な管理費と不透明な運営に疑問を持つオーナーたちが集まり、
管理会社の適切な管理を要望し別荘・土地所収者の便宜を図っています。
熱海自然郷の別荘地管理会社（現：エンゼルフォレスト）は、長年にわたって高額な管理費を徴収しながら、サービスを年々縮小し、当初有った各種施設の廃止、道路、その他不可欠なインフラ維持整備を怠ってきました。
こうした状況を打開するために発足したのが「自然郷の会」です。そこから新たな管理組織として2013年に「自然郷管理組合」が設立され、45名が在籍しています。自然郷管理組合として17社の協力のもと住民主体で安心安全に暮らせる別荘地を目指し現在も活動しております。
毎月第3土曜日に定例会を開催しており、どなたでも見学いただけます。ご意見やご要望がございましたら、お気軽にお問い合わせください。
主な活動
熱海自然郷をより良くするために、6つの重要テーマに取り組んでいます。
コミュニティバスの導入
コミュニティーバス制度は国土交通省が推奨する国の制度です。県の担当者と意見交換をしましたが、申請すれば自然郷が認可されることは間違いありません。ところが管理会社KGSは一切協力しようとしませんでした。100円程度で乗れ、利便性が高いこの制度を皆さんの協力を得て実現したいのです。
別荘税の適正活用
熱海市は年間5億円以上の別荘税を徴収していますが、オーナーへの還元は乏しい状況です。市と継続的に協議し、自然郷の活性化のために有効活用されるよう働きかけています。
土砂災害対策
自然郷の8割が『土砂災害特別警戒地域』に指定されることになりました。放置すれば地価は下がる一方です。第一にすべき対策は、造成で莫大な利益を得たコマツがコマツの費用で危険箇所の全てに防護工事をすることです。この点はコマツ本社に強く申し入れをしています。我々住民は『緊急連絡網、物資調達、救援体制の充実』を図ります。
防犯・防災パトロール
熱海警察、消防署に自然郷郷内パトロールの強化を申し入れました。その結果、以前よりは巡回数が増えています。また、何か御用がありましたら『組合のサービスセンター』までご連絡ください。
法律相談・権利擁護
自然鄕管理組合では顧問弁護士に相談しながら、合法的に活動を進め、組合員のリーガルリスクを軽減し、不当な請求等等に関する相談会も行っております。
施設充実と管理改善
別荘不動産購入時、強制的に締結させられた管理契約は、私たちオーナーに何の権限もない片務契約です。集められた公益費(=管理費)は管理会社が好き勝手に使うことが出来るため各地でトラブルが発生しています。別荘オーナーのみなさんはマンションの管理組合と同様の権限を持つことが必要なのです。長い年月交渉して平成2年度にやっと、集会場にレストランが開設されましたが、当組合は、別荘地内における『生活の利便性を高める』ことが急務だと考え、特に『売店の設置』を求めています。
お知らせ
定例会の開催情報や組合からの最新情報をお届けします。
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自然郷管理組合総会を行いました
続きを読む: 自然郷管理組合総会を行いました・自然郷の会、熱海自然郷管理組合活動方針・活動報告・新役員の選任・会費納入のお願い・顧問弁護士によるエンゼルフ…
大手管理会社への公開質問
熱海自然郷別荘地が分譲開始されたのは1964年（昭和39年）。以来約60年が経過しております。
その間管理会社が小松製作所→コマツゼネラルサービス→エンゼルフォレストリゾートと変更されてきました。その間不動産所有者、時代背景は著しく変化しておりますが当別荘地の管理が状況の変化の応じ改善されてきたとはとても考えられず、むしろ改悪の一途を辿っております。
管理の不透明さを解消するため、エンゼルフォレストリゾートへ公開質問状を送付しました。オーナーの皆さまへの情報共有として、ここに掲載します。
公益費値上げに関する公開質問状
貴社と当管理組合の積年の争点である公益費について、両者納得のできる解決案を模索しております。
つきましては、別添に示す「公益費収支関連質問」にitem by itemでご回答くださるようお願いします。質問が多岐にわたりますので、ご回答いただくためには、会合を開かせていただくのがベストかと考えますが、如何でしょうか。いずれの方法でも構いませんが、出来れば10月末までには何らかのご回答を願えますよう、アレンジください。
本質問状は当組合ホームページや、組合機関紙にも掲載して、関係オーナーへの情報提供とします。公開質問状とした所以です。悪しからず。尚、質問にご回答のない場合には、法的に拘束力のある情報開示要求をさせて戴きますので、予めご了承くださるよう、お願いいたします。
添付文書「公益費収支関連質問」次段（令和6年9月）
（組合員からの）公益費収支関連質問詳細
貴社「2022‐2023公益費の収支」の全般的事項
- この収支表（公益費決算報告）は何故公認会計士が監査していないか
- この収支表には、貴社他事業所の割り掛が含まれていない確認を請う
- 純粋に自然郷内の管理業務のみが対象の収支表であり、他の別荘地の管理やそれにかかわる一般管理費が入っていないことを立証請う
- オーナーの増改築時、管理金？を納入しているが、計上先はどこか
- 過去において貴社が実施していた道路、水道、（ごみ処理）が熱海市に移管された際、管理軽減にも拘らず公益費の値下げが無かったのはなぜか
- 開業時にあった売店、レストラン、プール、無料バスなど諸施設・サービスが廃止されたのに、共益費はなぜ値下げされなかったか
- 管理会社は施設を維持管理する責任があるが、創業時の諸施設を廃止したのは背任行為である。結果として別荘地の評判を落とし、オーナーの資産価値低下を招いたのも、更なる背任行為であるが、その認識はあるか
- この収支表には、コマツ所有地・エンゼルフォレスト所有地・売れ残りロットの管理費が入っていないか確認、立証請う
収入関連事項
- 温泉契約は別契約であるにもかかわらず、なぜ収入欄に入っているか
- その他収入の浄化槽保守と消防法草刈り、とは何を指すか
- 公益費滞納額には、貴管理組合と契約を解消した当自然郷管理組合員分を算入していないか。もし算入しているなら当年度分のみか、過去の累積分まで含むか
- 滞納公益費は貴社債権であり、収入欄でのマイナス表示は不当であると考えられるが貴社見解は如何に
- 管理原価の赤字とは何か。それが収入欄にマイナス表示される理由は何か。また、その詳細をABC分析により上位10位迄示されたい。赤字か否かはサービス毎に、すべての原価・経費を積み上げ、収入と差し引きで初めて赤字かどうか分かるものの筈であり、月ごとに赤字が計上（予定されている？）されるのは如何なる理由か
- 表示された数字を抜き取り計算すると、収入計9月8,646は8,645が正しい。11月7,512は7,511が正しい。公益費総計67,151は67,149が正しい。収入計98,897は金額欄縦計算では98,898であり、収入欄毎月を横計算すると 98,876である。この誤りは何故か
支出関連事項：管理員人件費
- 自然郷管理を担当する貴社人員は何人か。その担当業務は何か。直接人件費はいくらか
- 主な使途に示されるサービスの実施者は誰か。貴社管理人か、それとも下請け外注で実施しているか、各項目ごとに明示されたい
- 巡回パトロールは誰が、年に何回、何の目的で実施しているか
- 落ち葉清掃は誰が年に何回実施しているか。清掃区間の総延長は何キロで、回収されたごみや落ち葉は何トントラック何台分か、またその廃棄先は何処で、その廃棄コストはいくらか
- 樹木対応とは何か。何処の伐採処理か、枝落としか。何トン処理したか。敷地内は元々各オーナーの責任であり、貴管理組合では要請はできるが対処は出来ないとしてきた筈。一体どこの何平米分を指すのか
- ゴミ分別処理は自然郷開業時より市が担当している。もし実施しているなら、何のごみで、それを公益費で処理する正当性を述べられたし
- 不法投棄の回収・処理は市の責任のはず。オーナーからの不法投棄ごみとは何か。それ以外の何があるか
- 除雪準備作業とは何か。雪は降ることもあり降らないときもある。直営作業か、外部業者への発注か。除雪車は貴社保有か
- 公共施設改修は何を指すか。立案された計画が公益費といかなる関係になるか、貴社から事前に計画を提示された例は寡聞にして知らず
- 請求・債権回収業務とは何を指すか
- 行政対応、防災会参加はここに記出するほどの大仕事か
支出関連事項：管理員人件費以外の労務費・外注費
- 緊急災害作業を含み、表中の以下の項目は外注作業と考えてよいか
- 道路整備・施設維管理費とは何か。算入された公共施設を明示されたし。またその所有者は誰か、管理契約に公益費で処理と明示されているか
- 公共設備には、その管理維持というコストと、利用料・使用料の徴収の両面がある。貴社の考える公共施設・設備について両方明示請う
- 道路整備で22年10月に費用が突出している理由は何か
- 斜面防災工事は各オーナーから要請した工事ではない。別荘地の造成企業とその後継企業の保守作業である。公益費の項目に入れるのは不当と思われるが、算入の理由は如何に
- 浄化槽交換工事・温泉槽関係工事とは何か。貴事業所の浄化槽なら諸経費に算入すべきであり、また毎年交換すべきものでもなく清掃ならこの金額は不当である。温泉槽に至っては別契約であり、公益費の対象では無い
役員のご紹介
自然郷をより良くしたいという想いで、無報酬で活動を続けています。
渡辺 彪
自然郷には2,050区画の別荘地がありますが、管理会社は個人情報を理由にオーナー名簿の開示を拒否しているため、私たちは近隣の方々としか直接つながることができません。
そのため、アルバイトを雇用して約800件に会報を配布するなど地道な活動を続けた結果、少しずつご理解が広まり、組合員数も着実に増えてきました。
私たちの活動の目的はただひとつ、自然郷をより良くすることです。政治・宗教活動とは一切無縁ですが、重要な課題については行政・市会議員・専門家と積極的に対話を進めてまいります。成果を上げるためには、皆さまの力が不可欠です。ぜひご参加をお待ちしております。
入会について
自然鄕管理組合への入会は、当サイトのお問い合わせフォームを通してか、お電話（担当：図師 080-3072-3108）でご連絡ください。ご不明な点はお気軽にお問い合わせください。
- 土地および建物をお持ちの方 年間 30,000円
- 土地のみお持ちの方 年間 15,000円
- 法人会員 年間 60,000円
- 会費は浪費することなく適正価格です。
- エンゼルフォレストからの脱会は当組合で代行します。
- 組合費の明朗化（予算・決算・活動はガラス張りです）自分たちで予算を立て実行します。
- 防犯パトロール
- 民泊開設指導
- 不動産売買アドバイス
- イベント紹介・仲介
お問い合わせ
入会のご相談、ご意見・ご質問はお気軽にご連絡ください。