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熱海自然郷管理会社K.Kエンゼルフォレストリゾートへの管理疑問点の
公開質問状

2024年末

別荘地管理適正化のために

熱海自然郷別荘地が分譲開始されたのは1964年(昭和39年)以来約60年が経過しております。

その間管理会社の交代が小松製作所→コマツゼネれるサービス→エンゼルフォレストリゾート(以下AF)と変更されてきました。また、その間不動産所有者、時代背景は著しく変化しておりますが当別荘地の管理が状況の変化の応じ改善されてきたとはとても考えられず、むしろ改悪の一途を辿っております。

この間管理会社がまるで城主のように振る舞い本来は主であるべきオーナーの意見はほとんど取り入れられず立場が逆転したままで運用されているのが現状であると言わざるを得ません。

その状況を打開すべく設立されたのが自然郷管理組合でありこの度AFに対して公正を求めるべく後悔質問状を送付しましたが過去の事例ではほとんどまともな回答がなされてきませんでした。それでこの度質問状と質問の詳細を当ホームページに掲載しオーナーの方々に問題点を周知していただき後世への資産継承を有利にしていただけるよう皆様のご協力をお願いしたいと考えております。

2024年9月18日 

株式会社エンゼルフォレストリゾート 

社長 田中耕介殿 

自然郷管理組合 

理事長 渡辺彪 

事務局 図師勝貴 熱海市上多賀1042‐206

 

公益費値上げに関する公開質問状 

 

貴社と当管理組合の積年の争点である公益費について、両者納得のできる解決案を模索しております。つきましては、別添に示す「公益費収支関連質問」にitem by itemでご回答くださるようお願いします。質問が多岐にわたりますので、ご回答いただくためには、会合を開かせていただくのがベストかと考えますが、如何でしょうか。いずれの方法でも構いませんが、出来れば10月末までには何らかのご回答を願えますよう、アレンジください。 

 

本質問状は当組合ホームページや、組合機関紙にも掲載して、関係オーナーへの情報提供とします。公開質問状とした所以です。悪しからず。 

 

尚、質問にご回答のない場合には、法的に拘束力のある情報開示要求をさせて戴きますので、予めご了承くださるよう、お願いいたします。 

 

添付文書「公益費収支関連質問」次段(令和6年9月) 

(組合員からの)公益費収支関連質問詳細    令和6年9月 

貴社「2022‐2023公益費の収支」の全般的事項 

:この収支表(公益費決算報告)は何故公認会計士が監査していないか 

:この収支表には、貴社他事業所の割り掛が含まれていない確認を請う 

:純粋に自然郷内の管理業務のみが対象の収支表であり、他の別荘地の管理やそれにかかわる一般管理費が入っていないことを立証請う 

:オーナーの増改築時、管理金?を納入しているが、計上先はどこか 

:過去において貴社が実施していた道路、水道、(ごみ処理)が熱海市に移管された際、管理軽減にも拘らず公益費の値下げが無かったのはなぜか 

:開業時にあった売店、レストラン、プール、無料バスなど諸施設・サービスが廃止されたのに、共益費はなぜ値下げされなかったか 

:管理会社は施設を維持管理する責任があるが、創業時の諸施設を廃止したのは背任行為である。結果として別荘地の評判を落とし、オーナーの資産価値低下を招いたのも、更なる背任行為であるが、その認識はあるか 

:この収支表には、コマツ所有地・エンゼルフォレスト所有地・売れ残りロットの管理費が入っていないか確認、立証請う 

 

収入関連事項 

:温泉契約は別契約であるにもかかわらず、なぜ収入欄に入っているか 

:その他収入の浄化槽保守と消防法草刈り、とは何を指すか 

:公益費滞納額には、貴管理組合と契約を解消した当自然郷管理組合員分を算入していないか。もし算入しているなら当年度分のみか、過去の累積分まで含むか 

:滞納公益費は貴社債権であり、収入欄でのマイナス表示は不当であると考えられるが貴社見解は如何に 

:管理原価の赤字とは何か。それが収入欄にマイナス表示される理由は何か。また、その詳細をABC分析により上位10位迄示されたい。赤字か否かはサービス毎に、すべての原価・経費を積み上げ、収入と差し引きで初めて赤字かどうか分かるものの筈であり、月ごとに赤字が計上(予定されている?)されるのは如何なる理由か 

:表示された数字を抜き取り計算すると、収入計9月8,646は8,645が正しい。11月7,512は7,511が正しい。公益費総計67,151は67,149が正しい。収入計98,897は金額欄縦計算では98,898であり、収入欄毎月を横計算すると 98,876である。この誤りは何故か 

 

支出関連事項:管理員人件費 

:自然郷管理を担当する貴社人員は何人か。その担当業務は何か。直接人件費はいくらか 

:主な使途に示されるサービスの実施者は誰か。貴社管理人か、それとも下請け外注で実施しているか、各項目ごとに明示されたい 

:巡回パトロールは誰が、年に何回、何の目的で実施しているか 

:落ち葉清掃は誰が年に何回実施しているか。清掃区間の総延長は何キロで、回収されたごみや落ち葉は何トントラック何台分か、またその廃棄先は何処で、その廃棄コストはいくらか 

:樹木対応とは何か。何処の伐採処理か、枝落としか。何トン処理したか。敷地内は元々各オーナーの責任であり、貴管理組合では要請はできるが対処は出来ないとしてきた筈。一体どこの何平米分を指すのか 

:ゴミ分別処理は自然郷開業時より市が担当している。もし実施しているなら、何のごみで、それを公益費で処理する正当性を述べられたし 

:不法投棄の回収・処理は市の責任のはず。オーナーからの不法投棄ごみとは何か。それ以外の何があるか 

:除雪準備作業とは何か。雪は降ることもあり降らないときもある。直営作業か、外部業者への発注か。除雪車は貴社保有か 

:公共施設改修は何を指すか。立案された計画が公益費といかなる関係になるか、貴社から事前に計画を提示された例は寡聞にして知らず 

:請求・債権回収業務とは何を指すか 

:行政対応、防災会参加はここに記出するほどの大仕事か 

 

支出関連事項:管理員人件費以外の労務費・外注費 

:緊急災害作業を含み、表中の以下の項目は外注作業と考えてよいか 

:道路整備・施設維管理費とは何か。算入された公共施設を明示されたし。またその所有者は誰か、管理契約に公益費で処理と明示されているか 

:公共設備には、その管理維持というコストと、利用料・使用料の徴収の両面がある。貴社の考える公共施設・設備について両方明示請う 

:道路整備で22年10月に費用が突出している理由は何か 

:斜面防災工事は各オーナーから要請した工事ではない。別荘地の造成企業とその後継企業の保守作業である。公益費の項目に入れるのは不当と思われるが、算入の理由は如何 

:浄化槽交換工事・温泉槽関係工事とは何か。貴事業所の浄化槽なら諸経費に算入すべきであり、また毎年交換すべきものでもなく清掃ならこの金額は不当である。温泉槽に至っては別契約であり、公益費の対象では無い

事務局(お問い合わせ)

担当:図師

〒413-0101静岡県熱海市上多賀1042番地の206

電話番号: 08030723108

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